融期策略
2026 年开年以来，住房公积金制度改革再次受到关注。2025 年 12 月召开的中央经济工作会议明确提出"深化住房公积金制度改革"，随后召开的中国人民银行工作会议进一步明确，将下调政策利率、结构性货币政策工具利率和个人住房公积金贷款利率。在中央政策定调下，多地公积金配套政策加速落地，围绕额度、使用场景的优化密集出台。
2026 年 1 月 1 日，全国首套公积金贷款利率降至 2.6%，逼近历史低点。随着新一轮利率下调落地，市场也在关注：公积金贷款利率是否仍存在进一步下调的空间？
业内人士认为，贷款利率继续下调并非没有可能，但并不迫切，仍需关注商贷利率走势。与此同时，对银行而言，客户优先使用公积金贷款或对银行房贷利息收入形成挤压，但也有助于改善银行资产质量。
贷款利率调降、额度提升先行
进入 2026 年后，地方层面迅速推进公积金制度优化政策。其中，厦门对提取与贷款政策进行系统性调整，取消提取频次限制，明确异地购房、公积金多次交易提取规则；四川提出支持灵活就业人员缴存、提取和使用公积金；沈阳将公积金贷款最低首付比例 15% 的政策延续至 2026 年底，并将"商转公"贷款比例上限由房价的 60% 提高至 80%。
从政策内容看，当前优化重点主要集中在三个方向：一是降低贷款利率。自 2026 年 1 月 1 日起，全国首套公积金贷款利率下调至 2.6%，二套降至 3.075%。二是提高贷款额度及提升"商转公"额度融期策略，部分城市首套房贷款额度由 120 万元提高至 156 万元，多子女家庭可获得更高额度。三是拓宽使用场景，包括支付首付、契税、物业费、装修款等。
邮储银行研究员娄飞鹏对记者表示，近期中央及地方政策释放出清晰信号：一方面，通过利率下调、额度提升和使用场景扩展，降低居民购房资金成本，激活潜在需求；另一方面，通过"商转公"便利化和代际支持，推动住房金融结构调整，实现公积金与商业金融的协同发力。
中指研究院监测显示，2025 年全国共出台房地产相关政策超过 630 条，其中约 280 条涉及公积金贷款政策优化，是各类政策中频次最高的方向，主要集中在提高贷款额度、调整套数认定、优化"商转公"和拓宽提取范围等方面。
展望未来，中指研究院相关负责人对记者表示，从政策空间看，公积金贷款利率仍存在继续下调的可能。贷款额度方面，此前已有不少城市通过提高公积金贷款额度支持住房消费，预计未来仍是重点举措之一，尤其针对多孩家庭、人才等人群继续定向提升支持力度。
商贷利率趋势成为关键变量
在本轮公积金利率调整后，是否仍有继续下调空间，成为市场讨论的焦点。
此次全国首套、二套公积金贷款利率均迎来下调，以 100 万元、30 年期贷款为例，首套利率从 2.85% 下调至 2.6%融期策略，总利息支出减少约 4.76 万元，月供下降 132 元。
业内普遍认为，判断公积金利率空间的关键变量，在于商业性住房贷款利率的走势。数据显示，2025 年 9 月，全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率已降至 3.07%，与首套公积金贷款利率 2.6% 仅剩 47 个基点，远低于 2021 年超过 200 个基点的水平。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，当前首套房贷利率已接近历史低位，继续下调的空间相对有限。从整体降息环境和公积金制度政策导向看，继续下调并非没有可能，但并不迫切，后续更可能取决于宏观利率环境和房地产市场修复进展。
从银行的视角来看，娄飞鹏则认为，利差持续收窄意味着商业按揭贷款利率仍面临下行压力，尤其在公积金贷款额度相对充足的城市，部分购房者可能优先使用公积金贷款，从而对商业房贷形成分流，压缩银行利息收入空间。
不过，业内普遍认为未来住房按揭贷款利率有望下行。东方金诚首席宏观分析师王青预计，2026 年央行将降息 2 次，降息幅度为 20~30 个基点，初步判断上半年和下半年各一次。同时，从推动房地产市场止跌回稳的角度出发，2026 年亦存在通过单独引导 5 年期以上 LPR 较大幅度下行，对居民房贷实施定向降息的可能性。
瑞银投资银行高级中国经济学家张宁则指出，从政策逻辑看，若未来政策利率进一步下调 20 个基点，按揭贷款利率存在下调 30~40 个基点的可能性。但他也强调，利率调整仍需在稳定银行息差和防范金融风险之间取得平衡，相关政策仍处于讨论和论证阶段。
对银行按揭业务影响几何
对银行而言，公积金贷款利率下调和额度扩围的影响并非单向。
一方面，公积金贷款利率明显低于商业贷款，客户优先使用公积金贷款或进行"商转公"，将对银行房贷利息收入形成挤压；另一方面，公积金贷款客户通常具有稳定缴存记录，信用风险相对较低，有助于改善银行资产质量。
娄飞鹏认为，公积金政策优化有助于稳定市场预期，增强刚需和改善型购房者的支付能力。反映到银行端，购房意愿回升将带动贷款需求增长，而优质公积金缴存客户占比提升，有助于优化客户结构、降低不良率。
在实践中，部分银行正从被动承受利差收窄，转向主动调整房贷业务结构。一种典型模式是"低息引流、高息补位"，即以公积金贷款作为低成本、高黏性的客户入口，引导客户同时配置一定比例的商业贷款，在整体组合中实现收益与风险的平衡。
娄飞鹏指出，沈阳等地的公积金优化政策，已对当地银行业务形成直接影响。提取用途从"购房"扩展至"支付首付、契税、物业费、装修、重大疾病"等，显著提升资金使用灵活性，在刺激住房需求的同时，也加剧了商贷与公积金贷款之间的竞争。
他建议，银行应加强与公积金中心的系统对接和业务协同，围绕"公积金 + 商业贷款"设计组合方案，如公积金余额抵扣月供、"商转公"与信用贷联动等产品，同时强化客户分层管理和风控模型的动态调整。
在风险管理层面，银行仍需重点关注三类风险：一是市场风险，房价波动对抵押物价值的影响；二是信用风险，防范虚假代际购房、贷款挪用等行为；三是操作风险，避免公积金与商贷协同流程中的信息不对称。
( 本文来自第一财经 ) 融期策略
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